Mietrecht-News



 

Legal-Tech-Unternehmen und Mietpreisbremse

Seit geraumer Zeit drängen diverse Anbieter auf den Markt, die anbieten, softwarebasiert – namentlich über die von ihnen betriebenen Internetseiten und einen dort für Besucher nutzbaren „Online-Rechner“ – sowie „ohne Kostenrisiko“ Rechte von Wohnraummietern unter anderem im Zusammenhang mit den Vorschriften zur sogenannten Mietpreisbremse, Schönheitsreparaturen und mangelbedingter Mietminderung geltend zu machen und durchzusetzen. Sie sind bei den zuständigen Gerichten als Rechtsdienstleister (Inkasso) registriert.

 

Die Frage, ob sich dies noch im Rahmen einer zulässigen Inkassotätigkeit bewegt oder ob nicht vielmehr auch eine darüber hinausgehende rechtsberatende Tätigkeit erbracht wird (und damit Verstoß gegen das Rechtsdienstleistungsgesetz - RDG) wird von den Berliner Landgerichten unterschiedlich beantwortet:

 

Einen Verstoß gegen das RDG sehen die 63. Und 67. Zivilkammer als gegeben an im Gegensatz zu der 65. Und 66. Zivilkammer.

 

https://www.berlin.de/gerichte/presse/pressemitteilungen-der-ordentlichen-gerichtsbarkeit/2018/pressemitteilung.729247.php

 

Die Entscheidung der 63. Zivilkammer des Berliner Landgerichts liegt dem Bundesgerichtshof zur Überprüfung vor. Der ursprünglich für den 12.06.2019 anberaumte Verhandlungstermin wurde nunmehr verlegt auf den 16.10.2019

 

https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Termine/DE/Termine/VIIIZR285.html

 

Es besteht daher nach wie vor Rechtsunsicherheit für die Kunden derartiger Legal-Tech-Unternehmen, ob diese die von ihnen angebotenen Dienstleistungen auch tatsächlich erbringen dürfen.

 

Die 67. Zivilkammer des Landgerichts Berlin hält i. ü. hält die Vorschrift im Bürgerlichen Gesetzbuch über die sog. Mietpreisbremse (§ 556d BGB) für verfassungswidrig und hat am 7. Dezember 2017 beschlossen, ein Berufungsverfahren dem Bundesverfassungsgericht diese Frage zur Entscheidung vorzulegen.

 

https://www.berlin.de/gerichte/presse/pressemitteilungen-der-ordentlichen-gerichtsbarkeit/2017/pressemitteilung.656821.php

 

Das Aktenzeichen des Bundesverfassungsgerichts lautet 1 BvL 1/18.

 


Änderungen des Mietrechts zum 01.01.2019

Die Mietrechtsänderung ist zum 1.1.2019 in Kraft getreten. Unter anderem können Vermieter weniger Modernisierungskosten auf Mieter umlegen und Mieter können Verstöße gegen die Mietpreisbremse einfacher rügen.

 

Das „Gesetz zur Ergänzung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn und zur Anpassung der Regelungen über die Modernisierung der Mietsache (Mietrechtsanpassungsgesetz – MietAnpG)“ ist zum 1.1.2019 in Kraft getreten, nachdem es am 21.12.2018 im Bundesgesetzblatt verkündet worden war. Das sind die Neuerungen:

 

Mietpreisbremse:

 

Auskunft über Vormiete und andere Ausnahmen

Grundsätzlichgilt bei Neuvermietungen: Ortsübliche Miete der konkreten Wohnung zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrags + 10 %.

 

Vermieter sind nach der Neuregelung verpflichtet, einem Mieter vor Abschluß des Mietvertrages unaufgefordert Auskunft über die zuvor für die Wohnung vereinbarte Miete zu erteilen, wenn sie gemäß § 556e Abs. 1 BGB unter Berufung auf die Höhe der Vormieteeine Miete verlangen wollen, die über der nach der Mietpreisbremse an sich zulässigen Miete liegt. Nicht anzugeben ist der Name des Vormieters.

 

Vermieter, die sich auf eine andere Ausnahme von der Mietpreisbremse berufen wollen, sind künftig ebenfalls verpflichtet, unaufgefordertüber diese Umstände Auskunft zu erteilen. Die betrifft: 

 

·      vorangegangene Modernisierung(§ 556e Abs. 2 BGB):

Es ist nur darüber zu informieren, daß in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt wurden. Weder die Höhe der Kosten noch die Baumaßnahmen müssen genannt werden. Einzelheiten zu den Modernisierungsmaßnahmen bleiben einem Auskunftsverlangen des Mieters nach § 556 Abs. 3 BGB vorbehalten.

·      erste Vermietung nach umfassender Modernisierung(§ 556f Satz 2 BGB):

Es ist darüber zu informieren, daß es sich um die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung handelt. Weder Zeitpunkt noch Baumaßnahmen oder Kosten müssen angegeben werden.

·      erstmalige Nutzung und Vermietung nach dem 1.10.2014(§ 556f Satz 1 BGB):

Informiert werden muß darüber, daß die Wohnung nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurde. Nicht anzugeben ist der Zeitpunkt der Fertigstellung und/oder Erstvermietung.

 

Diese Auskunft darf im Mietvertrag selbst enthalten sein, denn der Mieter unterschreibt erst, nachdem er von dessen Inhalt Kenntnis genommen hat oder jedenfalls unschwer hätte nehmen können.

 

Hat der Vermieter die Auskunft nicht - oder nur mündlich - erteilt, dann kann er sich auf die Ausnahme, und damit auf die Mietforderung oberhalb der Grenze der Mietpreisbremse, erst berufen, wenn er die Auskunft in Textform nachholt.

Ist zu Anfang gar keine Auskunft erteilt worden, gilt zusätzlich eine Wartefrist von zwei Jahren:

- Zunächst gilt also die Miete gemäß Mietpreisbremse, ortsübliche Miete + 10 %,

- zwei Jahre später wird die höhere Vertragsvereinbarung wirksam.

Allerdings können Vermieter die Auskunft nachholen und sich dann nach zwei Jahren nach der Nachholung auf Ausnahmen berufen.

 

Mietpreisbremse: Vereinfachte Rüge

Für Mieter ist es nun einfacher, Verstöße gegen die Mietpreisbremse zu rügen. Während er nach bisheriger Rechtslage eine qualifizierte Rüge erheben muß, die die Tatsachen enthält, auf denen die Beanstandung der Miethöhe beruht, reicht künftig eine einfache Rüge aus. Wenn sich Vermieter auf eine Ausnahme berufen, muß der Mieter künftig nur hierauf verweisen. Wenn der Vermieter keine Angaben macht, reicht eine Rüge ohne Begründung aus.

 

Es bleibt aber dabei, daß der Mieter nur Mieten zurückfordern kann, die nach der Rüge fällig geworden sind.

 

Modernisierungsumlage nur noch acht Prozent und mit Kappungsgrenze

 

Modernisierungskosten können nur noch in Höhe von 8 Prozent jährlich (bisher: 11 Prozent) auf die Mieter umgelegt werden. Ursprünglich war geplant, die Modernisierungsumlage nur in Gebieten, in denen die Versorgung der Bevölkerung mit bezahlbarem Wohnraum gefährdet ist, abzusenken. Nun kommt die Absenkung bundesweit. Die Absenkung der Modernisierungsumlage greift für Modernisierungen, die ab dem 1.1.2019 angekündigt werden.

 

Ferner gilt für die Umlage von Modernisierungskosten nun eine Kappungsgrenze von 3 Euro je Quadratmeter innerhalb von 6 Jahren. Sofern die Miete unterhalb von 7 Euro je Quadratmeter liegt, darf die Miete infolge einer Modernisierung nur 2 Euro innerhalb von 6 Jahren steigen.

 

Einfachere Berechnung der Modernisierungsumlage

Ein vereinfachtes Verfahren für die Berechnung der Modernisierungsumlage beziehungsweise Modernisierungsmieterhöhung soll Vermietern Modernisierungsmaßnahmen erleichtern. Bei Kosten von höchstens 10.000 Euro können Vermieter 30 Prozent für Erhaltungsaufwand abziehen und den Rest als Modernisierungskosten umlegen.

 

„Herausmodernisieren“ als Pflichtverletzung

 

Es wird Vermietern erschwert, die Ankündigung umfangreicher Modernisierungsmaßnahmen gezielt dazu zu nutzen, Mieter zur Kündigung zu veranlassen. So wird künftig eine Pflichtverletzung des Vermieters vermutet, wenn er nach einer Ankündigung nicht innerhalb von zwölf Monaten mit der Maßnahme beginnt oder die Arbeiten nach Beginn mehr als zwölf Monate ruhen, wenn er eine Mieterhöhung von mindestens 100 Prozent ankündigt oder die Maßnahme so durchgeführt wird, daß der Mieter erheblich belastet wird. Von der Vermutung kann sich der Vermieter entlasten, indem er einen nachvollziehbaren objektiven Grund vorbringt. Die ersten beiden Entwürfe hatten noch einen eigenen Schadensersatzanspruch des Mieters für den Fall des „Herausmodernisierens“ vorgesehen. Die Vermutungsregel käme hingegen im Rahmen des allgemeinen Schadensersatzanspruchs aus §§ 280, 281 BGB zum Tragen.

 

Zudem stellt das gezielte „Herausmodernisieren“ nun eine Ordnungswidrigkeit dar, die mit einer Geldbuße von bis zu 100.000 Euro geahndet werden kann.

 

Mieterschutz bei Weitervermietung zu sozialen Zwecken

 

Im Zuge der Ausschußberatung neu in den Gesetzentwurf aufgenommen wurde eine Regelung zum Schutz von Mietverhältnissen, die eingegangen werden, um die angemieteten Räume aus vornehmlich sozialem Interesse Personen zu Wohnzwecken zu überlassen. Bisher sind solche Mietverhältnisse ohne Grund kündbar und nach einem Urteil des BGH tritt bei Beendigung des Hauptmietverhältnisses auch nicht nach § 565 BGB der Vermieter in das Mietverhältnis mit dem Dritten ein.

 

Zum Schutz solcher Mietverhältnisse sowie zum Schutz der in den Wohnungen lebenden Personen wird die Anwendbarkeit von Vorschriften des Wohnraummietrechts erweitert auf gewerbliche Mietverhältnisse über Räume, die von juristischen Personen des öffentlichen Rechts oder anerkannten privaten Trägern der Wohlfahrtspflege angemietet werden, um sie Personen mit dringendem Wohnbedarf zum Wohnen zu überlassen.

 

 

Bestehende Mietverhältnisse können von der Neuregelung allerdings nicht profitieren. Der neue § 578 Abs. 3 BGB gilt nur für Mietverträge, die nach Inkrafttreten der Mietrechtsänderung am 1.1.2019 abgeschlossen werden.